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租客申报租房抵扣个税 房东多缴税?未备案的房东受影响

2019-02-18 09:14
来源: 都市快报
编辑:东方财富网

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标签:是人类 银河娱乐场登陆网址 江厦桥东

  这两天,一篇题为《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章在网上流传。文章以租房者的口吻称,房东告诉他,“如果你去申报住房租金抵扣个税,房子就不租给你了,我宁愿退房租!”房东还算了一笔账,如果租客拿他的信息去申报个税抵扣,税务部门就会通知房东去交税。最终,租客省了100元,房东却要多纳税500元。

  类似的情况还有不少。为什么一项为纳税人减税的政策,会在房东和房客之间引发矛盾?影响真的有那么严重吗?

  为减税房东房客起矛盾

  按照国家税务总局发布实施的《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》,纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时,必须填写出租方(即房东)的信息。房东是自然人的,系统要求填写房东的姓名和身份证号码。

  不少租房者反映,他们在向房东或中介索取相关信息用于填报时,被对方以各种理由拒绝,或者要求涨租。

  杭州一位租房者在朋友圈贴出了中介管家发的通知,上面写着:“目前的房租不含税,如果填报公司相关信息用于扣除,相关税费由租客承担,相当于年租金的20%。”

  还有租房者称,如果坚持填报住房租金,房东就要涨20%的房租,否则卷铺盖走人。

  未备案的房东受影响

  为什么房东不同意租客填报住房租金专项附加扣除?很可能是因为出租的房屋没有按规定备案纳税。

  浙江金瑞税务师事务所副所长余海涛说,从2019-02-18起,杭州市就正式实施了《杭州市房屋租赁管理规定》,规定租赁双方应当签订房屋租赁合同,且办理房屋租赁登记备案手续。同年4月13日,又发布实施了《杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法》,规定了出租房屋税收征管范围和税率。

  这两项规定目前仍然有效,只不过营业税改增值税以及国地税合并后,出租房税收征管范围和税率发生了变化。

  也就是说,如果出租房屋此前已备案,那么房东就已经在照章纳税,租客填报并不会增加其税负。

  如果出租房屋没有备案,意味着此前没有照章纳税,租客填报之后,暴露了出租房屋信息,房东要向税务机关申报纳税,房东当然不乐意。

  填报房租扣除未必能减税?

  目前在杭州,个人出租用于居住的房屋要交多少税呢?

  余海涛介绍,杭州出租房屋主要涉及三项税费,分别是增值税、房产税和个人所得税。其中增值税税率5%,房产税税率12%,个人所得税税率20%。

  为了鼓励个人积极纳税,同时简化征管,实际操作中,房产税按4%征收,个人所得税按0.5%征收。增值税以月租金30000元为界,该数值及以上的,按照5%的征收率减按1.5%计算,税额为租金÷(1+5%)×1.5%;不到该数值的,免征增值税。

  对于收入不高的租房者来说,房东转移税负,填报住房租金还有可能白忙一场甚至亏钱。

  来看个例子。

  房东A出租一套2居室,月租金3000元;租客B月收入10000元(扣除社保和公积金),不考虑其他专项附加扣除。

  A每月应纳税=3000元×5%=150元

  B每月应纳税=(10000元-5000元-1500元)×10%-210元=140元

  比不填报住房租金每月少纳税150元,刚好等于房东每月需要交的税,假如房东将税转移给B,那B填报就没有意义。照此计算,如果B的月收入在扣除社保和公积金之后不足10000元,其填报住房租金省下来的税还不够弥补房东涨的房租,是亏本买卖。

  在中介租的房怎么填报?

  还有一个问题也备受关注:租客从中介租来的房屋,到底是该填报房东,还是中介?

  此前有报道称,我爱我家、链家、自如等第三方中介,出现拒绝向租客提供组织信息的情况,要求填报房东的信息。

  余海涛说,第三方中介之所以拒绝提供组织信息,也与税负有关。理论上,租客与谁签订租房合同,就应当填报合同上的缔约方(一般是甲方)。

  比如,房屋为第三人所有,中介作为居间人代理出租,房租1000元,包括中介收取的200元居间服务费,和房东实际到手800元租金,那么中介就只需为200元居间服务费纳税,承担6%的现代服务税(增值税)和企业所得税,个税、房产税由房东承担。这种情况下,租客应当填报房东信息。

  如果房屋为中介转租,房租仍为1000元,那中介就要为这1000元纳税,包括5%或10%的不动产租赁服务税(增值税)和企业所得税,房东仍然承担个税和房产税。这种情况下,租客可填报中介信息,而中介的税负显然会高得多。

  实际操作中,很多中介以代理之名行转租之实,最典型的是长租公寓,中介当二房东,但仍以代理名义纳税。一旦租客填报了中介的组织信息,它就要按税负更高的转租纳税。不过,目前行业对于长租公寓这种形式是否为转租尚有争议。

  5日下午,自如官方微信公众号发布公告,同意租客在填报时将其作为出租方。其他主流中介尚未跟进。

  余海涛说,填报表格默认出租房已备案,因此未强制要求填写租赁合同编号。实际操作中,很多出租房并未备案,对于这部分填报,如何认定租赁真实性,还需要相关部门进一步明确。

  顺便提醒一下,5日个人所得税App升级了版本,增加了专项附加扣除视频说明,完善了纳税人识别卡展示,贷款合同编号允许汉字输入,此前只输入合同编号中的数字的,需要将信息补充完整。

(文章来源:都市快报)

(责任编辑:DF358)

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